Jeżeli wynajmujesz mieszkanie, musisz pilnować dwóch różnych terminów: wpłat ryczałtu w trakcie roku oraz rocznego zeznania PIT-28. Poniżej wyjaśniam, do kiedy rozliczyć PIT za wynajem mieszkania, jak obliczyć podatek, które opłaty uwzględnić i co zrobić, gdy termin już minął.
Najważniejsze terminy zależą od tego, czy pytasz o wpłatę, czy zeznanie roczne
- PIT-28 za 2025 rok należało złożyć do 30 kwietnia 2026 roku.
- PIT-28 za przychody z 2026 roku trzeba będzie złożyć do 30 kwietnia 2027 roku.
- Miesięczny ryczałt wpłaca się do 20. dnia następnego miesiąca.
- Podatek od najmu prywatnego wynosi zwykle 8,5% do 100 000 zł przychodu i 12,5% od nadwyżki.
- PIT-28 trzeba samodzielnie uzupełnić i zaakceptować, ponieważ nie zostanie automatycznie zatwierdzony w usłudze Twój e-PIT.
Do kiedy trzeba złożyć PIT za wynajem mieszkania
Przy najmie prywatnym właściwym formularzem jest PIT-28. Za przychody uzyskane w 2025 roku termin złożenia zeznania upłynął 30 kwietnia 2026 roku. Jeżeli rozliczasz przychody uzyskane w 2026 roku, deklarację złożysz do 30 kwietnia 2027 roku.
To termin na zeznanie roczne, a nie na każdą miesięczną wpłatę. W praktyce trzeba więc pamiętać o regularnym wpłacaniu ryczałtu oraz o późniejszym wykazaniu wszystkich przychodów w PIT-28. Ministerstwo Finansów wskazuje, że zeznanie PIT-28 musi zostać przez podatnika uzupełnione i zaakceptowane, ponieważ nie podlega automatycznej akceptacji.
| Rozliczenie | Termin | Przykład |
|---|---|---|
| Ryczałt miesięczny | Do 20. dnia następnego miesiąca | Podatek za maj do 20 czerwca |
| Ryczałt za grudzień | Do 20 stycznia następnego roku | Podatek za grudzień 2026 do 20 stycznia 2027 |
| PIT-28 za cały rok | Do 30 kwietnia następnego roku | PIT-28 za 2026 rok do 30 kwietnia 2027 |
Jeżeli wynajmujesz lokal w ramach działalności gospodarczej, formularz i termin zależą od wybranej formy opodatkowania. Poniższe zasady dotyczą przede wszystkim najmu prywatnego, czyli wynajmowania mieszkania poza działalnością gospodarczą.
Jak obliczyć podatek od wynajmu mieszkania
Od 2023 roku przychody z najmu prywatnego rozlicza się wyłącznie ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Podatek liczysz od przychodu, a nie od dochodu, dlatego co do zasady nie pomniejszysz go o remont, ratę kredytu, amortyzację ani odsetki.
- 8,5% od przychodu do 100 000 zł w skali roku,
- 12,5% od nadwyżki ponad 100 000 zł.
Limit 100 000 zł obejmuje łącznie przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy i podobnych umów. Jeżeli masz kilka mieszkań, nie liczysz limitu osobno dla każdego lokalu. Przy wspólności majątkowej małżonków limit może wynosić 200 000 zł, jeżeli małżonkowie złożyli wymagane oświadczenie o opodatkowaniu całości przychodów przez jedną osobę.
Przykład obliczenia ryczałtu
Załóżmy, że w całym roku otrzymałeś 72 000 zł czynszu. Podatek wyniesie 8,5% tej kwoty, czyli 6120 zł. Przy przychodzie 140 000 zł obliczenie wygląda inaczej: 8,5% od pierwszych 100 000 zł oraz 12,5% od pozostałych 40 000 zł. Łączny ryczałt wyniesie w takim przypadku 13 500 zł.
Najczęstszy błąd polega na traktowaniu kosztów remontu jako odliczenia od przychodu. Przy ryczałcie nie działa to w ten sposób. Możliwe są jednak niektóre odliczenia przewidziane w przepisach, na przykład określone składki, darowizny lub wydatki rehabilitacyjne.
Przeczytaj również: Czy wynajem się opłaca? Oto, co musisz wiedzieć przed inwestycją
Czy opłaty za media powiększają przychód
Nie zawsze. Jeżeli z umowy jasno wynika, że najemca ponosi opłaty za prąd, gaz, wodę, ogrzewanie lub administrację, a wynajmujący tylko przekazuje te kwoty dalej, nie muszą one stanowić jego przychodu. Jeżeli jednak wszystkie opłaty trafiają do właściciela jako jedna kwota czynszu, urząd może potraktować całość jako przychód z najmu.
To jeden z powodów, dla których dobrze napisana umowa ma znaczenie nie tylko przy sporze z najemcą. W praktyce precyzyjne rozdzielenie czynszu od opłat eksploatacyjnych ułatwia także późniejsze rozliczenie podatku.
Kiedy wpłacać ryczałt w trakcie roku
Jeśli wybrałeś rozliczenie miesięczne, podatek wpłacasz do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym otrzymałeś czynsz. Przykładowo, ryczałt od czynszu otrzymanego w sierpniu trzeba zapłacić do 20 września.
Liczy się moment uzyskania pieniędzy, a nie tylko termin zapisany w umowie. Jeżeli czynsz za wrzesień wpłynął dopiero w październiku, co do zasady rozliczasz go w okresie, w którym faktycznie otrzymałeś środki. Ja radzę prowadzić prostą tabelę z datą wpływu, kwotą i miesiącem, którego dotyczy płatność. To zajmuje kilka minut, a później znacznie ogranicza ryzyko pomyłki.
W niektórych przypadkach możliwe jest rozliczenie kwartalne. Wtedy wpłatę za pierwszy kwartał wykonuje się do 20 kwietnia, za drugi do 20 lipca, za trzeci do 20 października, a za czwarty do 20 stycznia kolejnego roku. Jeśli korzystasz z tej możliwości, sposób rozliczenia wskazujesz w składanym PIT-28.
Ryczałt wpłaca się na indywidualny mikrorachunek podatkowy. Przy przelewie za bieżący miesiąc stosuje się symbol formularza PPE, natomiast przy dopłacie podatku wynikającej z rocznego zeznania właściwy jest symbol PIT-28.
Jak przygotować i wysłać PIT-28
Najwygodniej zrobić to elektronicznie przez usługę Twój e-PIT, e-Deklaracje albo e-Urząd Skarbowy. W przypadku najmu prywatnego nie wystarczy jednak samo otworzenie przygotowanego formularza. Trzeba uzupełnić przychody z najmu, sprawdzić wpłacony ryczałt, dodać ewentualne odliczenia i samodzielnie wysłać deklarację.
- Zbierz wszystkie potwierdzenia przelewów i zestaw przychodów za cały rok.
- Oddziel czynsz od opłat, które zgodnie z umową ponosi najemca.
- Zsumuj przychody ze wszystkich wynajmowanych lokali.
- Oblicz ryczałt według stawki 8,5% lub 12,5%.
- Pomniejsz podatek o prawidłowo wykazane wpłaty dokonane w trakcie roku.
- Wyślij PIT-28 i zachowaj Urzędowe Poświadczenie Odbioru.
Właściwy jest urząd skarbowy związany z miejscem zamieszkania podatnika w dniu składania zeznania, a nie urząd właściwy dla lokalizacji wynajmowanego mieszkania. To praktyczny szczegół, który często zaskakuje osoby wynajmujące lokal w innym mieście.
Co zrobić, gdy termin rozliczenia już minął
Jeżeli nie złożyłeś PIT-28 w terminie, nie czekaj na wezwanie z urzędu. Złóż zaległe zeznanie jak najszybciej i wpłać podatek wraz z ewentualnymi odsetkami za zwłokę. Sam fakt spóźnienia nie powoduje, że obowiązek znika.
Gdy nie zapłaciłeś także miesięcznych rat ryczałtu, trzeba ustalić zaległość osobno dla poszczególnych terminów. Przy większej kwocie lub kilku latach nieprawidłowych rozliczeń rozsądnie jest skonsultować się z doradcą podatkowym, ponieważ znaczenie może mieć również sposób skorygowania dokumentów i ewentualny czynny żal.
Nie zakładaj też, że brak wezwania oznacza brak problemu. Dane o przelewach i nieruchomościach mogą być porównywane z innymi informacjami, a przedawnienie nie następuje od razu. Najbezpieczniejsze rozwiązanie to szybkie uporządkowanie dokumentów i uregulowanie należności.
Najprostszy sposób, żeby nie przegapić kolejnego terminu
Przy najmie prywatnym najlepiej ustawić stałe przypomnienie na 19. dzień każdego miesiąca i przelewać podatek wcześniej, zamiast czekać do ostatniego dnia. Na początku roku przygotuj też jedno zestawienie wszystkich wpływów, opłat i wpłat do urzędu.
Najważniejsze rozróżnienie jest proste: miesięczny ryczałt płacisz do 20. dnia następnego miesiąca, a roczny PIT-28 składasz do 30 kwietnia kolejnego roku. Dla przychodów z 2026 roku oznacza to odpowiednio comiesięczne wpłaty w trakcie 2026 i do 20 stycznia 2027 za grudzień oraz zeznanie roczne do 30 kwietnia 2027.
