Kiedy po odbiorze nowego mieszkania pojawiają się pęknięcia, nieszczelne okna albo problem z instalacją, liczy się nie tylko sama naprawa, lecz także termin reakcji dewelopera. Pytanie, ile czasu ma deweloper na usunięcie usterki, nie ma jednej odpowiedzi w każdej sytuacji. Najważniejsze jest to, czy wada została wpisana do protokołu odbioru, czy ujawniła się później oraz na jakiej podstawie zgłaszasz roszczenie.
Przy odbiorze najważniejszy jest termin 30 dni na usunięcie uznanych wad
- 14 dni ma deweloper na uznanie wad albo odmowę ich uznania wraz z uzasadnieniem.
- 30 dni to podstawowy termin na usunięcie uznanych wad wpisanych do protokołu odbioru.
- Brak odpowiedzi w ciągu 14 dni oznacza, że wady uznano.
- Jeżeli naprawa nie jest możliwa w 30 dni, deweloper powinien wskazać nowy termin i wyjaśnić opóźnienie.
- Po bezskutecznym upływie dodatkowego terminu nabywca może rozważyć usunięcie wad na koszt dewelopera.
Najkrótsza odpowiedź to 30 dni, ale nie zawsze
Jeżeli usterki zostały zgłoszone podczas odbioru i wpisane do protokołu, ustawa deweloperska przewiduje, że deweloper powinien usunąć uznane wady w ciągu 30 dni od podpisania protokołu. Nie chodzi więc o 30 dni od chwili, gdy deweloper potwierdzi wadę, lecz o termin liczony od odbioru.
Wcześniej deweloper ma 14 dni na przedstawienie stanowiska. Może uznać wadę albo odmówić jej uznania i podać przyczynę. Jeżeli nie odpowie w tym czasie, wada jest traktowana jako uznana. To ważne, ponieważ milczenie dewelopera nie powinno prowadzić do bezterminowego oczekiwania na decyzję.
Podobne zasady dotyczą wady zauważonej po podpisaniu protokołu, ale jeszcze przed zawarciem umowy przenoszącej własność. W takim przypadku terminy 14 i 30 dni liczą się od dnia zgłoszenia konkretnej wady.
Co dokładnie oznaczają terminy 14 i 30 dni
| Termin | Obowiązek dewelopera | Co oznacza dla nabywcy |
|---|---|---|
| 14 dni | Uznanie wady albo odmowa wraz z uzasadnieniem | Brak odpowiedzi oznacza uznanie wady |
| 30 dni | Usunięcie uznanej wady | Termin liczony od podpisania protokołu odbioru |
| Dodatkowy termin | Wskazanie nowej daty wraz z uzasadnieniem opóźnienia | Termin nie może powodować nadmiernych niedogodności |
| Termin wyznaczony przez nabywcę | Ostateczna szansa na wykonanie naprawy | Po jego bezskutecznym upływie można zlecić usunięcie wad na koszt dewelopera |
Jeżeli naprawa wymaga zamówienia nietypowych materiałów albo wykonania prac zależnych od warunków technologicznych, deweloper może potrzebować więcej czasu. Nie może jednak poprzestać na ogólnym komunikacie, że „usterka zostanie usunięta później”. Powinien wskazać konkretną datę oraz rzeczywistą przyczynę opóźnienia.
Zaangażowanie podwykonawcy, urlop ekipy remontowej czy duża liczba mieszkań do poprawy nie oznaczają automatycznie, że termin przestaje obowiązywać. W praktyce największe znaczenie ma to, czy deweloper zachował należytą staranność i czy zaproponowany termin nie utrudnia nadmiernie korzystania z lokalu.
Co zrobić, gdy deweloper nie naprawił usterek w terminie
Po upływie 30 dni nie zaczynałbym od kolejnego telefonu do opiekuna inwestycji. Najpierw wysłałbym pisemne wezwanie, w którym wskazałbym numer protokołu, listę nieusuniętych wad oraz konkretną datę wykonania poprawek.
- Sprawdź, od jakiej daty biegnie termin i zachowaj protokół odbioru.
- Porównaj listę zgłoszonych wad z zakresem wykonanych prac.
- Wyślij wezwanie w sposób pozwalający potwierdzić doręczenie.
- Wyznacz dodatkowy, realny termin usunięcia pozostałych problemów.
- Jeżeli deweloper nadal nie reaguje, rozważ opinię rzeczoznawcy, pomoc prawną albo naprawę zastępczą.
W wezwaniu można napisać krótko i rzeczowo
„Wzywam do usunięcia wad wskazanych w protokole odbioru z dnia …, które nie zostały usunięte w ustawowym terminie. Wyznaczam dodatkowy termin do dnia … . Po jego bezskutecznym upływie podejmę dalsze działania przewidziane przepisami, w tym rozważę zlecenie usunięcia wad na koszt dewelopera.”
Nie zlecałbym kosztownej naprawy własnej ekipie bez wcześniejszego udokumentowania problemu i dania deweloperowi realnej szansy na reakcję. Wyjątkiem może być awaria, która grozi dalszymi szkodami, na przykład intensywny wyciek wody. Wtedy trzeba przede wszystkim ograniczyć szkodę, zrobić zdjęcia i zachować faktury, ale zakres prac powinien być możliwie niezbędny.
Usterka ujawniona po odbiorze działa według innych zasad
Nie każda wada pojawia się podczas odbioru. Nieszczelność balkonu może wyjść dopiero po deszczu, problem z wentylacją po rozpoczęciu ogrzewania, a zawilgocenie ściany po kilku tygodniach użytkowania. W takiej sytuacji nie należy automatycznie zakładać, że zawsze obowiązuje 30-dniowy termin z protokołu.
Jeżeli lokal został kupiony na podstawie umowy sprzedaży, zastosowanie może mieć rękojmia za wady nieruchomości. Wada fizyczna powinna zostać stwierdzona przed upływem pięciu lat od wydania nieruchomości. Konsument żądający usunięcia wady ma 14 dni oczekiwania na stanowisko sprzedawcy, ale ten termin nie oznacza, że sama naprawa musi zostać zakończona w ciągu dwóch tygodni.
Po przyjęciu zgłoszenia naprawa powinna nastąpić w rozsądnym czasie, bez nadmiernych niedogodności dla właściciela. Drobna korekta tynku może zostać zaplanowana przy kilku innych pracach, ale awaria ogrzewania, poważne zawilgocenie czy zagrożenie elektryczne wymagają szybkiej reakcji. Przepisy nie ustanawiają jednak uniwersalnego terminu 24 albo 48 godzin, chyba że taki obowiązek wynika z umowy lub gwarancji.
Osobno trzeba sprawdzić, czy korzystasz z rękojmi, czy z dobrowolnej gwarancji udzielonej przez dewelopera. Gwarancja może przewidywać własne terminy, na przykład 14 dni roboczych na naprawę, ale decydujące jest jej brzmienie w umowie lub dokumencie gwarancyjnym.
Jak zgłosić wadę, żeby nie tracić dowodów
Dobre zgłoszenie powinno pozwolić osobie, która nie była w mieszkaniu, dokładnie zrozumieć problem. Zamiast napisać „krzywe ściany w salonie”, lepiej wskazać ścianę, miejsce występowania wady, zakres odchylenia oraz dołączyć zdjęcie z widocznym punktem odniesienia.
- podaj adres lokalu i numer pomieszczenia,
- opisz wadę bez ogólników,
- dodaj zdjęcia, nagrania i wyniki pomiarów,
- wskaż, kiedy problem został zauważony,
- napisz, czego żądasz, czyli naprawy, sprawdzenia przyczyny albo usunięcia skutków,
- zachowaj potwierdzenie wysłania i doręczenia zgłoszenia.
Ja szczególnie pilnuję, aby każda usterka miała osobny punkt. Dzięki temu deweloper nie może łatwo zamknąć całego zgłoszenia jednym stwierdzeniem, że „poprawki wykonano”, gdy w rzeczywistości usunięto tylko część problemów.
Przy wilgoci, problemach z wentylacją, przeciekach lub wadach instalacji warto rozważyć opinię niezależnego specjalisty. Taki dokument nie zawsze jest potrzebny przy drobnej rysie na tynku, ale przy sporze o przyczynę usterki może zdecydować o tym, kto będzie musiał pokryć koszty naprawy.
Kiedy wada uzasadnia mocniejsze działania
Nie każda niedoróbka jest wadą istotną. Drobne zabrudzenie, niewielka poprawka malarska czy niedokładnie zamontowana listwa zwykle nie uzasadniają odmowy odbioru mieszkania. Inaczej może być przy problemie, który uniemożliwia bezpieczne albo zgodne z przeznaczeniem korzystanie z lokalu.
Jeżeli podczas odbioru wystąpi wada istotna, a deweloper odmawia jej uznania, nabywca może odmówić dokonania odbioru. Przy kolejnym odbiorze przepisy przewidują dodatkową procedurę z udziałem rzeczoznawcy budowlanego. Wniosek o opinię trzeba złożyć w ciągu miesiąca od ponownej odmowy.
Gdy deweloper uzna wadę istotną, ale nie usunie jej w wymaganym terminie, nabywca może uzyskać prawo do odstąpienia od umowy deweloperskiej. To jednak rozwiązanie dla poważnych przypadków, a nie sposób na wywieranie presji przy każdej drobnej usterce. Przed złożeniem takiego oświadczenia sprawdziłbym dokumenty i skonsultował sprawę z prawnikiem.
Jeżeli usterka spowodowała dodatkowe koszty, na przykład konieczność czasowego wynajęcia innego lokalu albo zabezpieczenia mienia przed zalaniem, zbieraj rachunki i dokumentuj związek tych wydatków z wadą. Zwrot nie jest automatyczny, ale rzetelne dowody znacznie ułatwiają dochodzenie roszczeń.
Najprostszy sposób, by nie zgubić terminu po odbiorze
W dniu odbioru zapisz cztery daty. Pierwsza to dzień podpisania protokołu, druga przypada po upływie 14 dni na stanowisko dewelopera, trzecia po upływie 30 dni na usunięcie uznanych wad, a czwarta wynika z ewentualnego dodatkowego terminu wskazanego w piśmie.
- Protokół określa początek podstawowych terminów.
- 14 dni służy do sprawdzenia, czy deweloper uznał wady.
- 30 dni wyznacza podstawowy czas na ich usunięcie.
- Dodatkowy termin powinien mieć konkretną datę, a nie formę obietnicy bez końca.
Najbezpieczniejsza zasada jest prosta: zgłaszaj wady dokładnie, trzymaj się komunikacji pisemnej i nie pozwalaj, aby rozmowy telefoniczne zastąpiły terminy wynikające z dokumentów. Wtedy łatwiej ocenić, czy deweloper rzeczywiście potrzebuje uzasadnionego przedłużenia, czy po prostu odkłada naprawę bez wystarczającego powodu.
